O prédio onde vai morar é um condomínio?

Se está a pensar em comprar em comprar um apartamento , é muito provável que se trate de um prédio em propriedade horizontal, ou seja, organizado em condomínio.  Lembre-se que além das informações sobre o apartamento, é prudente perceber a situação do condomínio onde vai morar e há  pelo menos 4 coisas essenciais a saber. É sobre isso que vamos tratar neste artigo.

O QUE É O CONDOMÍNIO?

Quando um edificio é constituido em propriedade horizontal é dividido em fraçcões, que são vendidas individualmente, mas existem partes do prédio que são comuns e pertencem a todos os proprietários de fracções, que são responsáveis pela sua manutenção e conservação, de acordo com a permilagem que detêm na totalidade do prédio. O condomínio é a titularidade das partes comuns por todos os proprietários das frações autonomas que o compõem. 

Diferente é o caso os prédios não constituidos em propriedade horizontal, em que a propriedade total do prédio pertence a todos os proprietários, ou melhor denominando, comproprietários. A grande diferença, em termos genéricos e não considerando as eventuais excepções legais ou contratuais, reside no facto de na propriedade horizontal os proprietários das fracções serem livres de as vender sem limitações, sendo que na propriedade total ou compropriedade todos os proprietários precisam de estar de acordo na alienação. 

No entanto, quer numa situação quer na outra, as despesas manutenção e conservação do edificio cabem a todos os proprietários (de fracções) e comproprietários (das áreas comuns), na medida da percentagem que detenham de área do prédio que é a chamada permilagem.

Portanto, se vai comprar um apartamento deve ter em atenção  aos aspectos  relativos não apenas à fracção, mas também relativos ao prédio ou condomínio para onde se poderá mudar pois ao adquirir a fracção,  já que irá assumir a qualidade de condómino e como tal ficar sujeito aos deveres e obrigações decorrentes da Lei, do regulamento do condomínio ou decisões que tenham sido tomadas em Assembleia Geral e que produzam efeitos após a sua aquisição. 

DECLARAÇÃO DO CONDOMÍNIO OBRIGATÓRIA PARA A VENDA DA FRAÇÃO

Desde Abril de 2022 passou a ser obrigatória, para a alienação de apartamentos em edifícios em propriedade horizontal, a emissão de uma declaração do condomínio sobre a situação da fração (afectação, quotização, eventuais dívidas), acções judiciais contra o condomínio, etc. (veja aqui a Lei 8/2022).

A Lei 8/2022 que desde Abril se encontra em vigor determina que o condómino que pretenda vender a sua fração deve requerer ao administrador a emissão de declaração escrita da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à sua fração, com especificação da sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento, bem como, caso se verifique, das dívidas existentes, respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento. 

O administrador do condomínio tem 10 dias para responder, sendo esta declaração obrigatória para a celebração da Escritura de compra e venda ou está não será realizada. 

É IMPORTANTE SABER SE HÁ OBRAS NECESSÁRIAS, PROGRAMADAS OU EM CURSO

Outro aspecto importante é saber saber se existem obras programadas e já previamente aprovadas em Assembleia de condóminos e se sim, que valores irão implicar tais obras. Isto é importante porque o texto da nova Lei determina que quaisquer encargos que se vençam após a aquisição da fracção, cabem ao novo proprietário. Ou seja, mesmo que tenham sido aprovados em Assembleia anterior, se a efectivação dos obras ocorrer após a aquisição do imóvel, então tais despesas caberão ao novo proprietário. Convém portanto, saber com que pode contar nos tempos vindouros e em que tipo de custos poderá ter de vir a incorrer ao comprar aquele imóvel.

COMO FUNCIONA   A ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO?

É Igualmente relevante saber que  regras existem sobre a administração do condomínio, tal como a a rotatividade dos membros da administração, se a gestão é feita pelos próprios condóminos ou por terceiros, quem faz parte da administração actual e quando termina o mandato em curso. Quando a administração é feita pelos próprios condóminos em sistema rotativo, pode ser importante para si perceber quando será expectável que chegue a sua vez. 

Ao mesmo tempo, como adquirente de um imóvel, será interessante saber quem está encarregue pela adminnistração do condomínio pois poderá necessitar de informações praticas relativas ao uso dos elevadores para as mudanças, a realização de obras, etc. 

CONHECER AS REGRAS ACERCA DA PERMANENCIA DE ANIMAIS, RUÍDO, OBRAS, CONTROLO DE ACESSOS, ETC.

Consultar o regulamento do condomínio – verificar as regras existentes sobre a permanência de animais, acerca da realização de obras, etc. Imagine que tem animais de estimação e que o condomínio acordou em assembleia regras relativas à permanência e circulação dos mesmos. É importante saber que regras são e que limites podem representar para os seus animais. Saiba mais neste artigo que escrevemos sobre o tema. 

Do mesmo modo deve ser ser os condóminos acordaram regras especiais em relação a ruído, especialmente no que se refere a festas e a realização de obras nas fracções. 

AVERIGUAR O ESTADO DE MANUTENÇÃO DO EDIFICIO

O estado de manutenção do edificio e se existe um plano de manutenção, se tem sido cumprido, são informações importantes pois dizem respeito ao funcionamento dos elevadores, água e sistemas de fornecimento interno de água, eletricidade, alarmes de incêndio, etc. Porque é que isto é importante? Por causa dos custos de reparação que poderão advir de uma estrutura com equipamentos sem manutenção adequada, especialmente quando se tratem de edifícios já com alguns anos.

O vendedor será a pessoa ideal para lhe facultar estas informações, mas caso assim não aconteça poderá sempre consultar a administração do condomínio e questionar. Lembre-se que quanto melhor informado estiver, melhor opção poderá fazer sobre o imóvel que irá comprar. 

CONHECER O TIPO DE COBERTURA DE SEGURO CONTRATADO PELO CONDOMÍNIO

Embora fique a saber qual o valor devido a título de contribuição para o seguro, é importante saber o que fica coberto pela apólice contratada, no que respeita a danos, perdas e reparações em áreas comuns do edifício, especialmente aquelas que o possam afectar directamente. 

Caso esteja a pensar em vender o seu imóvel e procure um novo para morar, não deixe de me consultar para esclarecer eventuais dúvidas que tenha sobre o processo de compra ou venda. Conte com a minha ajuda e para isso pode enviar questões e terei o maior gosto em ajudá-lo. 

Até breve!